¿Qué gastos sí y que gastos no son reclamables en mi hipoteca?

La justicia ha conseguido apenas en 4 años lo que el Banco de España no ha hecho en mucho tiempo: lograr poner un límite a la banca y ofrecer una protección legal a los consumidores. La falta de transparencia de ciertas cláusulas hipotecarias ha terminado siendo finalmente condenada. Sin embargo, es necesario comprender que muchos de los cargos que realizan las entidades son perfectamente legales, por lo que no todo puede ser reclamado.

El suelo hipotecario

Las cláusulas suelo no son ilegales, sino que han sido declaradas nulas en función de la falta de transparencia en su aplicación en los contratos de los consumidores. Aquí tenemos dos nociones vitales que determinarán la devolución: el término “consumidor”, que se aplica cuando la hipoteca fue contratada para fines particulares (una vivienda habitual o vacacional, pero siempre sin fines comerciales) así como la transparencia.

La falta de transparencia es difícil de demostrar, aunque no imposible. Dado que el suelo hipotecario tiene un efecto directo en la cuota mensual que el cliente termina pagando, esta debe de ser explicitada en la oferta vinculante, así como ser explicada por los bancos antes de la firma del contrato. Si estos factores se dieron y el cliente conoció y comprendió la implicación del suelo en su hipoteca, no tendría lugar una reclamación.

Este es el argumento usado por algunas entidades que defienden que su limitación del interés estaba perfectamente justificada.

Otro argumento legal válido para la devolución de los intereses pagados de más por el suelo es cuando la diferencia entre el mínimo (el suelo) y el máximo (el techo) a pagar por el cliente es muy elevada. Por ejemplo, un suelo del 3,5 y un techo del 21 % podría ser reclamado como abusivo.

Gastos de escrituración de hipoteca

Cuando compramos una vivienda sirviéndonos de la financiación que nos otorga una entidad bancaria, se solicita a los clientes que realicen una provisión de fondos que, tradicionalmente, solía representar un 15 % del valor de la compraventa. Con esta provisión se abordaban dos grandes gastos iniciales: los gastos de la escrituración de la compraventa y los gastos de constitución de hipoteca.

Se trata de gastos muy parecidos, ya que ambos consisten en la validación pública del documento que certifica (1) el cambio de titular de la vivienda y (2) la creación de un contrato que certifica una deuda pública (la hipoteca). Ambos grupos pagarán notaría, gestoría, registro e impuestos: IVA o ITP, según corresponda, en la compraventa e IAJD en la hipoteca.

Según la ley, son los bancos los sujetos interesados en dejar constancia de la deuda, por lo que sólo los gastos de creación de la hipoteca deben ser cubiertos por las entidades. Sin embargo, durante años han sido los clientes quienes han desembolsado estos segundos gastos, contradiciendo la ley. Lo curioso de esto es que en realidad se trata casi de un error contractual cometido por las entidades, ya que, si en lugar de aplicar estos gastos en una provisión de fondos los hubieran incluido en una comisión de apertura al uso, no sería posible reclamarlos.

En la devolución de gastos de escrituración de hipoteca también se cuestionan los gastos de gestoría y tasación, ya que, al tratarse de servicios privados, podrían ser contratados con cualquier entidad que no sea la propuesta por la entidad, con el objetivo de reducir costes para el cliente.

¿Qué cobros no son reclamables?

A pesar de las desavenencias generalizadas, es necesario comprender la necesidad de tener un sistema financiero sólido y saludable, para lo cual es necesario que la banca tenga beneficios, como apuntaba José Ignacio Goirigolzarri, presidente de Bankia, en la última presentación de resultados. No es posible comenzar a reclamar por cada cobro que realice la banca. Se trata de un negocio como otro cualquiera y es justo que cobre por los servicios prestados, aunque el cliente en ocasiones no esté de acuerdo.

Salvo algunas ocasiones como las comisiones por subrogación o amortización anticipada, fijadas por ley en un 0,5 % los 5 primeros años y 0,25 % después, el Banco de España establece que cada entidad es libre de fijar las comisiones que desee. Ahora bien, las condiciones concretas para validar estos cobros serían que (1) el cliente haya efectuado el servicio concreto y (2) no se cobre dos veces por el mismo concepto.

Dicho de otro modo, gastos como los relativos a la subrogación, a la novación, a la amortización anticipada, la comisión de apertura, la comisión por riesgo de tipo de interés, intereses de demora (siempre que estén dentro de un límite razonable) … Todos estos cargos son legales y no reclamables.

No podemos achacar todos los cobros que desconozcamos a actuaciones abusivas de la banca, como del mismo modo no podemos olvidar nuestros derechos como consumidores.

 

 

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